벤쿠버 렌트 - 렌트 계약 만료 전 계약 파기하면 어떻게 되나요? - 세입자편

벤쿠버에 사는 대부분의 세입자들은 집주인과 렌트 계약을 할 때, 1년 계약을 많이 합니다. 1년을 살겠다고 계약을 하고, 1년이 지난 시점부터 month-to-month, 즉 매달 계약으로 바뀌는 것이죠. 집주인 입장에서는 오래 살 세입자를 구하고 싶어 하고 세입자 입장에서는 오래 머물 곳을 찾으니 1년 계약을 선호하는 것 같습니다. 하지만 계약은 1년 살겠다고 했는데, 일찍 이사를 나가야 하면 어떻게 될까요? 오늘 포스팅은 세입자가 계약기간 전에 계약 파기를 해야 할 경우 어떻게 해야 하는지, 어떤 문제가 생길 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

계약 만료 전 계약 파기 - “Breaking a lease”

 

일반적으로 계약 기간 전 이사를 나가는 것은 계약 파기입니다. 계약한 기간 전 파기를 하게 될 경우, 세입자는 집주인에게 여러 가지 손해배상을 해야 할 수 있습니다. 

 

계약 파기로 인한 손해배상은 남은 기간 동안의 렌트비만이 아닙니다. 남은 계약기간 동안의 렌트비가 될 수도 있고, 집주인이 새로운 세입자를 찾았다고 해도 렌트비를 더 낮게 받았어야 하는 경우 기존 세입자가 내야 하는 렌트비와의 차액에 대해서 남은 계약기간 동안 배상해야 할 수도 있습니다. 또한, 집주인이 세입자를 찾기 위해 광고를 하느라 들어간 비용 등을 배상해야 할 수 있습니다. “Liquidated damage”라고 해서 계약을 할 당시 계약 파기에 대비한 조항이 있었다면 (계약 파기 시 집주인이 새로운 세입자를 구할 때 들어갈 금액을 미리 계산해 놓고, 계약 파기가 일어날 경우 세입자가 그 금액을 배상하겠다고 씐 조항), 집주인이 새로운 세입자를 바로 구하더라도 liquidated damage를 배상해야 할 수도 있습니다.

 

하지만 집주인은 손해를 줄이려는 노력을 할 의무가 있습니다. 집주인은 최대한 빠른 시일 내에 세입자를 찾으려는 정당한 노력을 기울여야 합니다. 집주인이 새로운 세입자를 찾게 된다면 계약 파기로 인한 손해가 줄어들게 됩니다. 만일 집주인이 더 비싼 가격에 렌트를 하게 되었다면, 계약의 남은 기간 동안 집주인이 더 많이 받게 되는 렌트비가 기존 세입자가 물어야 하는 손해배상의 일부나 전체를 상쇄시킬 수 있습니다.

 

하지만 손해 배상의 책임이 있는 “계약 파기” 이외에도 렌트를 일찍 끝낼 수 있는 방법들이 있습니다. 

 

1. 집주인이 동의한 경우

 

세입자가 1년 계약을 했지만 그전에 이사를 나가야 하는 경우, 집주인에게 먼저 동의를 받는 방법입니다. 집주인이 동의를 한다면 세입자는 별다른 페널티 없이 일찍 계약 만료를 하고 렌트를 마무리할 수 있습니다. 가끔 세입자는 집주인과의 원만한 합의를 위해 시큐리티 디파짓을 포기하겠다고 제시를 하기도 하는데, 어떤 경우든 집주인이 허락을 한다면 RTB에서 제공하는 동의서를 작성해 놓는 것을 추천합니다.

 

동의서: https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb8.pdf

 

2. 가정폭력이 있거나 long-term 보호시설에 입소가 결정된 경우

 

세입자는 계약 만료 전 가정폭력에서 도망을 치는 상황이 되거나, long-term care facility에 입소가 결정된 경우 계약 파기를 할 수 있습니다. 같이 거주하던 배우자에게 당한 가정폭력이 아니더라도, 현재 살고 있는 렌트 주소를 예전 배우자가 알아내서 세입자나 세입자의 아이들이 위험에 처하게 되는 경우도 해당됩니다. 같이 거주하는 배우자와 가정폭력의 문제로 계약을 일찍 만료하게 되는 경우 그 계약서로 살고 있던 모든 세입자가 계약 만료일까지 집을 비워야 합니다. 만일 한쪽 배우자가 렌트를 이어가고 싶다면, 집주인과 새로운 계약을 해야 합니다.

 

이 경우로 렌트를 일찍 만료해야 한다면 1) 한 달 노티스 (one-month)와 2) 제삼자로부터 가정폭력이 있다거나 보호시설에 입소가 결정되었다는 확인서를 받아서 집주인에게 전해줘야 합니다 (https://www2.gov.bc.ca/assets/gov/housing-and-tenancy/residential-tenancies/forms/rtb49.pdf). 이 확인서는 법에서 지정한 직업을 가진 사람들만 작성해 줄 수 있는데, 가정폭력의 경우 경찰관, 간호사, 소셜워커, 변호사, 담당 공무원 등등이 리스트에 있습니다.

 

3. Arbitrator가 일찍 계약 파기 decision을 내린 경우

 

Arbitrator는 Residential Tenancy Branch에서 중재 결정을 하는 사람을 말합니다. 중재 신청을 하게 되면 arbitrator가 집주인과 세입자의 케이스를 듣고 판결을 내리게 됩니다. 그렇기에 arbitrator가 케이스를 듣고 계약을 일찍 만료하라고 판단을 한 경우, 세입자는 계약 만료 전 떠날 수 있습니다. 

 

4. Sublet (세입자가 또 다른 세입자에게 렌트를 준 것) 할 경우

 

렌트 계약 기간이 6개월 이상 남은 경우, 세입자는 집주인의 동의 (written consent)가 있다면 자신의 계약 기간 동안 머무를 세입자를 찾을 수 있습니다. 그럴 경우, 집주인은 불합리하게 세입자의 요청을 거절할 수 없습니다. 거절을 하기 위해서는 제대로 된 명분이 있어야 합니다. Sublet을 하게 된다면, 렌트를 주는 기존의 세입자가 새로 들어오는 세입자에게 렌트기간 집주인의 역할을 하게 됩니다. 이 방법을 사용하게 될 경우 렌트 계약을 파기하지 않고 계약기간을 지킬 수 있게 됩니다.

 

5. 집주인이 계약의 중요한 사항을 위반했을 경우

 

집주인이 계약의 중요한 사항을 위반했을 경우에는 세입자가 집주인에게 계약 위반으로 인한 노티스를 줄 수 있습니다. Residential Tenancy Branch에 따르면, 게약의 중요한 사항은 각각의 상황과 계약에 따라서 다를 수 있다고 합니다. 예를 들어 휠체어를 타는 세입자가 렌트 계약을 할 때, 엘리베이터의 작동 여부가 매우 중요한 역할을 했을 수 있습니다. 그렇게 된다면, 엘리베이터의 작동 여부가 계약의 중요한 사항이 될 수 있습니다.

 

하지만 엘리베이터가 갑자기 작동을 안 하게 된다고 해서 당장 세입자가 집주인에게 이사를 나가겠다는 노티스를 줄수 있는 건 아닙니다. 중요한 사항의 위반으로 계약을 끝내게 되는 경우, 1) 위반이 있어야 하고, 2) 세입자와 집주인 모두 계약의 중요한 사항이 위반이 되었다고 믿고 있어야 하며, 3) 사항을 위반한 사람 (이 경우에는 집주인)에게 데드라인을 주어 문제를 고칠 기회를 주고 (레터로), 3) 데드라인까지 문제가 고쳐지지 않을 시 렌트를 파기하겠다고 하여야 합니다. 어떤 사항이 계약의 중요한 사항이었는지 집주인과 세입자 사이의 동의가 이루어지지 않는다면 RTB에 중재 신청을 해야 합니다. 또한, 노티스를 받은 사람도 RTB에 중재 신청을 할 수 있습니다.

 

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